共働き夫婦の住宅ローン、ベストな方法は? 組み方の種類や注意点
2020年10月15日 12:12 マイナビニュース
収入を合算することでローン借入限度額が増える一方、多くの人にとって数十年単位で契約する住宅ローンでは、将来起こりうるさまざまなライフスタイルの変化やリスクにも備える必要があります。
本記事では、共働き夫婦が住宅ローンを組む場合の組み方やそれぞれのメリット・デメリット、および想定されるリスクなどについてくわしく解説します。
共働き夫婦の住宅ローンには3つの組み方がある
まずは共働き夫婦の住宅ローンの組み方について見ていきましょう。
利用する金融機関にもよりますが、共働き夫婦の場合、住宅ローンには次の以下の3つの組み方があります。
どちらかひとりが契約(単独契約)
夫婦ふたりで契約(ペアローン)
夫婦の収入を合算して契約(収入合算)
○■1. どちらかひとりが契約(単独契約)
夫または妻のどちらかひとりだけが住宅ローンの契約者(債務者)となるパターンです。借り入れが可能な住宅ローンの根拠となる収入は「ひとり分」となるので、ふたりでローンを組むよりも借り入れ可能額の上限は少なくなります。
単独契約ローンは、次のような夫婦に向いています。
生前贈与や貯蓄など、頭金が潤沢にある
希望の住宅ローン限度額の審査に通過するだけの収入が、どちらか一方にある
出産・育児・介護を機にどちらか一方が仕事をやめる可能性が高い
○■2. 夫婦ふたりで契約(ペアローン)
夫と妻がそれぞれ住宅ローンを契約し、住宅ローンの契約者(債務者)はふたりです。住宅ローンの契約数が2本となるので、ひとりで住宅ローンを組んだ場合よりも借入額を増やすことができます。
ペアローンの場合夫婦ともに健康状態に問題がなければ、住宅ローン契約時に同時に加入できる団体信用生命保険、通称「団信」を利用することで、どちらか一方に万が一のことがあっても保険金でその分の返済が無くなります。また住宅ローンの負担金額は「夫3,000万・妻2,000万」、「夫2,500万・妻2,500万」など、借り入れ上限であれば自由に負担割合を決めることができます。
ペアローンの場合、お互いにそれぞれの連帯保証人となります。住宅ローン契約数が2本のため、単独契約と比べると手数料や諸経費も2倍になります。
ペアローンは、次のような夫婦に向いています。
夫婦どちらかの収入だけでは、借り入れしたい住宅ローン金額に届かない
出産・育児・介護などのライフイベントを考慮しても、夫婦両方安定的に仕事を継続する予定である
夫婦両方ともに団信の加入に問題がない健康状態である
○■3. 夫婦の収入を合算して契約(収入合算)
住宅ローン借り入れ可能額の根拠を、夫婦の収入を合算した金額で決める住宅ローンで、住宅ローンの契約数は1本です。収入合算の場合、「連帯保証型」と「連帯債務型」の2タイプがあります。
「連帯保証型」は、住宅ローン契約者（債務者）はひとりで、収入を合算したもうひとりは連帯保証人となります。金融機関は債務者の支払いが不能となった場合に、連帯保証人に返済を求めることになります。また住宅ローン控除の対象者は住宅ローン契約者のみとなり、連帯保証人となる方は控除の対象外です。
一方で「連帯債務型」の住宅ローン契約本数は1本ですが、契約者である主債務者と同じ債務をもうひとりが連帯して負うことになり、主債務者と連帯債務者の立場は同一となります。連帯債務では連帯責任があるため、金融機関は主債務者の支払い状況に関わらず、両方に債務返済を求めることができることになります。この場合、ローン負担割合に合わせて夫婦それぞれが住宅ローン控除の対象となります。
連帯債務型はあまり多くの金融機関で取り扱いがなく、フラット35のほか一部の金融機関のみで取り扱っています。
収入合算ローンは、次のような夫婦に向いています。
「収入合算してローンを限度額を上げたいが、手数料など諸費用は増やしたくない」
共働き夫婦の住宅ローンの組み方を比較すると、次のようになります。
住宅ローン組み方別のメリット・デメリット
共働きの収入を合わせることで、借入可能額が増えるペアローンや収入合算ですが、メリットだけでなくデメリットもあります。住宅ローンの組み方別に、メリット・デメリットについて見ていきましょう。
○■単独契約のメリット・デメリット
単独契約のメリットは、もう1つの収入が住宅ローンと切り離して考えることができるため、子どもの教育資金や車の購入、投資など別のことに使えるお金に余裕が生まれることです。また夫婦のうち住宅ローンの契約者でない人が出産や育休、病気や介護休暇などで収入が減少しても、返済への影響があまりありません。また住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合でも、団体信用生命保険を利用することでローン残債の支払いは不要となります。
デメリットはひとり分の収入で住宅ローンの借入審査がおこなわれるため、ペアローンや収入合算と比較し、借入限度額がどうしても低くなってしまうことです。頭金をしっかり準備できていれば問題はありませんが、多めに借り入れをしたい場合は注意しましょう。
○■ペアローンのメリット・デメリット
ペアローンの最大のメリットは住宅ローンの借入限度額が大きくなることですが、それ以外に夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることができるというメリットもあります。住宅ローン控除は最大で40万円ですが、ペアローンの場合それぞれが住宅ローンを契約するので、80万円まで控除されます。
一方デメリットは融資手数料など、諸費用はそれぞれの契約分必要なので2倍かかります。金融機関によって異なりますが融資手数料は3～5万円程度で、変動金利の住宅ローンなどでは融資額に対して2.2%などに設定されていることもあります。
また数十年にわたる住宅ローン返済中に、出産や病気、介護などでどちらか一方が仕事を辞めざるを得ない状況になった場合、ローン返済が困難になるというリスクもあります。
○■収入合算のメリット・デメリット
収入合算の場合も、ペアローン同様住宅ローンの借入限度額が大きくなることが最大のメリットです。また連帯債務型であれば、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることができるというメリットもあります。また収入合算の場合は、住宅ローン契約が1本なので、手数料も1本分しかかかりません。
デメリットとして、団信は基本的に連帯保証型・連帯債務型のいずれの場合でも、主契約者のみに適用されます。収入合算ローンでも金融機関によっては、一定条件のもと夫婦両方に団信を適用できるオプションなどがある場合もあります。
共働き夫婦の住宅ローン、返済で気をつけたいポイントは?
住宅ローンを一度契約すると、長期間支払い続けることが必要です。契約時には全く予測をしていなかったことが、10年後や20年後に起こる可能性もあります。共働き夫婦の住宅ローン返済において、気をつけるべきポイントは主に以下の4つです。
離婚した場合を想定しておく
転職や収入減を想定しておく
贈与税がかかることがある
借り換えなどが困難な場合もある
以下、順に説明します。
○■1. 離婚した場合を想定しておく
離婚が決定的になったら、誰がその家に住みどちらが返済するのか、もしくは売却するのかなどを検討する必要があります。ペアローンや合算収入の場合、不動産は夫婦の共有名義となるため、夫婦の意思が一致しないことには売却することができません。そのために弁護士や税理士などを交えて相談する可能性もあるでしょう。
また売却を検討する場合、購入時よりも不動産価値が下落し、売却価格がローン残高を下回ってしまうこともあります。このような場合は売却価格とローン残高の差額を、現金で精算しなければなりません。
長い住宅ローン返済期間中に離婚に至ってしまうことは仕方がありませんが、離婚をしたからといって住宅ローンの契約解除やマイホームの売却がすぐにできるわけではありません。数十年にわたる返済期間に、何が起こるかわかりません。後でもめないよう、住宅ローンは離婚に至るケースも想定し検討するようにしましょう。
○■2. 転職や収入減を想定しておく
数十年にわたる住宅ローン返済期間中には、離婚だけでなく子どもの誕生や自分自身の事故や病気などさまざまなことが起きる可能性があります。
共働きを前提とした住宅ローンに限ったことではありませんが、育児休暇や介護休暇・療養による休業のほか、転職、新型コロナウィルスの流行により休業を余儀なくされるなど、住宅ローン契約時より収入が減ってしまうリスクがあります。
借入可能額が返済可能額というわけではありません。将来的な収入減のリスクも考え、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
○■3. 贈与税がかかることがある
夫婦で住宅ローンを組む場合、住宅の持分割合(所有権の割合)と住宅ローン負担額が異なっていると、贈与税がかかる場合があります。例えば住宅の持分割合は5:5、住宅ローンの負担比率が7:3だったとします。その場合、住宅ローンを7割負担している方が、3割負担の方に一方的な利益の供与があったとみなされることがあり、そのような場合に贈与税が課税されてしまうことがあります。また夫婦のどちらかがもう一方のローン返済を肩代わりすると、その場合も金額によっては贈与税が加算されます。
住宅ローンの契約額は異なるものの、持分割合は公平に5:5にするというパターンもあるでしょう。ただし出資額にそぐわない持分設定は「贈与」とみなされるので、注意が必要です。
○■4. 借り換えなどが困難な場合もある
ペアローンや収入合算の連帯債務型の場合、ローンの借り入れ後にどちらかが退職して収入がなくなったり、病気を患い団信に加入できない健康状態になったりした場合は、借り換えをしたいと思っても難しくなることがあります。
夫・妻のいずれかひとりは借り換えに問題がなく、主たる債務者としてまとめて住宅ローンを借り換えることも可能ですが、債務がなくなった方は利益を得たものとみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。
○メリット・デメリットを踏まえて自分にベストな住宅ローンを
共働きで住宅ローンを組む場合、借入限度額が増えて購入できる不動産の選択肢を広げることができます。一方で住宅ローンは数十年にわたって返済を続けるため、家族のライフプランや不測の事態まで見据えなければ、起こりうるリスクに対応できません。共働きの住宅ローンは長期的視点で考え、返済プランに無理がないか、また必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家の意見を聞くなど、慎重に検討を重ねましょう。（Kelly）
