「空き家」を低所得者らの賃貸住宅に…法改正で登録制度創設、残された課題は？

高齢者や子育て世代、低所得者らの住宅確保を目的とした改正住宅セーフティネット法が4月19日、参院本会議で可決、成立した。改正法の柱は、民間の空き家を「入居を拒まない」賃貸住宅として都道府県に登録することだ。

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日本賃貸住宅管理協会の2015年12月の調査によると、家賃の滞納や孤独死のリスクなどから、高齢者世帯の入居に抵抗があると考える大家は7割いる。一方、今後10年で、単身高齢者世帯は100万世帯増える見込み。空き家を利用することで、高齢者や低所得者らが入居できる住居を多数確保しようという狙いだ。

改正法では、都道府県が低所得者らに向けて、登録住宅の情報提供をすることが明記されている。政府は、年間に登録を5万戸ずつ増やし、2020年度末までに17.5万戸を目指すという。また、空き家の持ち主に対して、改修費の補助なども行うそうだ。

住宅問題に取り組んでいる弁護士は、今回の改正法をどう見ているのだろうか。増田尚弁護士に評価や課題を聞いた。

●具体的な政策が打ち出されたことは評価に値する

「改正法によって、具体的な政策が打ち出されたことは評価できるといえます」。増田弁護士はこのように感想を語る。

「これまでの住宅セーフティネット法でも、自力では賃貸住宅を確保することが困難な人たち（住宅確保要配慮者）に対し、国や地方公共団体などが、賃貸住宅を確保することなどの理念が掲げられていました。しかし、具体的な政策については、法律では明確にされていませんでした」

どういう政策が特徴的なのだろうか。

「改正法では、（1）民間の空き家等を「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない賃貸住宅（登録住宅）として都道府県等に登録する制度が創設されました。

また、（2）居住支援に取り組む民間団体を「居住支援法人」として都道府県が指定する制度などもできました。居住支援法人は、自治体や不動産業界と連携して住宅提供政策の形成・実施に関与します。

また、法改正と同時に、（3）「登録住宅」のうち、専ら住宅確保要配慮者のために用いられるもの（専用住宅）については、改修費用の補助や家賃補助（最大で国と自治体から毎月2万円ずつ）などの予算措置も講じられました。家賃補助制度の対象が広がったことは、生活の基盤である住まいを確保するための政策を強化する第一歩であるといえます」

●家賃補助は法律に明記されず…追い出し屋対策も求められる

一方で増田弁護士は「『住まいは人権』として居住権を保障するための本格的な政策転換はまだ緒に付いたばかりだというべきです」として、課題も口にする。まずは、住人に対する家賃補助についてだ。

「住宅政策において、家賃の低廉化はもっとも重要な施策の1つですが、今回の改正法では、法律上のものではなく予算措置にとどまっています。予算が削減されてしまうのではないか心配であり、法律上の恒久的な制度とすべきです。予算額も増額が求められます」

登録住宅をどこまで増やせるかについても、疑問が残るという。

「政府は、2020年度末までに登録住宅を17.5万戸とする目標を掲げています。しかし、居住支援の現場の実感としては、まだ少ないと感じます。

そもそも、登録住宅への登録が進むのかどうかも疑問です。改正法では、登録を増やすため、登録住宅の改修を融資対象に含めるなどの対応が取られました。しかし、民間の賃貸事業者にとってメリットを感じられるかは未知数です」

このほか、増田弁護士が懸念しているのが、家賃保証会社による「追い出し」の危険性だ。入居対象者は、低所得者であることが多いため、家賃が払えないリスクがついて回る。そこで政府は、賃貸事業者に対し、滞納分を肩代わりする、家賃債務保証業者（家賃保証会社）の利用を促すとしている。家賃未収リスクを減らし、登録住宅の数を増やそうというわけだ。

「家賃債務保証業者は、家賃の立替払を減らし、できるだけ多く求償しようとして、どうしても苛酷な取立てを行いがちです。私はこれまで家賃滞納を理由に違法な『追い出し』行為を行う事業者をいくつも見てきました。住まいを守るためにも、法的な規制をすべきと考えています。

改正法では、告示による登録制度を創設して、登録した事業者でなければ、登録住宅の保証ができない制度にすることが予定されています。しかし、家賃保証会社による追い出し行為など不当な取立て行為については、業界団体の自主規制に任せるとして、登録規程や業務処理準則などにはふれられない可能性があります。

少なくとも、告示には不当な取立て行為を規制するルールが明記されるべきであり、それなしには、住宅セーフティネットとはいえないでしょう」

（弁護士ドットコムニュース）

【取材協力弁護士】
増田 尚（ますだ・たかし）弁護士
2000年4月弁護士登録。賃貸住宅トラブル全国ネットワーク代表幹事、全国追い出し屋対策会議代表幹事、生活弱者の住み続ける権利対策会議事務局長、日本弁護士連合会消費者問題対策委員会委員（土地・住宅部会）など。
事務所名：きづがわ共同法律事務所
事務所URL：http://www.kizugawa-law.jp/